PVCP MénigaultDominique Menigault, directeur général adjoint de Pierre et Vacances Conseil Immobilier, nous parle du méga-programme Village Nature avec Eurodisney. Il revient sur les nouvelles conditions des baux Pierre et Vacances.

Où en est la commercialisation de Village Nature ?

Dominique Menigault : Nous avons commencé à pré-commercialiser la première tranche depuis un an. Nous en sommes à 220 ventes, en phase avec notre prévisionnel. Nous sommes prudents et voulons assurer la première tranche avant d’engager la seconde. Pour ce qui concerne les travaux, le site est actuellement en cours de viabilisation et la première pierre sera posée en septembre.

Quel est le prix moyen au mètre carré?

Il est de 5200 euros hors taxe, plutôt moins élevé que sur certaines de nos résidences. Il y a plusieurs gammes de cottages et d’appartements, avec des prix variables en fonction des prestations.

Qui en assure la commercialisation ?

Elle se fait via nos partenaires, en majorité des banques ou filiales de banques, qui ont validé le concept et la pérennité économique du projet et qui financent les projets. Nous avons des accords avec pratiquement toutes les banques de la place, cela fait partie de la stratégie de conquête et de développement de P&V Conseil et Immobilier. En fonction de la situation, de la qualité du client, certains peuvent être financés à 100%. Pour d’autres les banques demandent un apport minimum parce que la surface financière du client nécessite de se sécuriser. A noter qu’il y a une injection de cash important dans l’immobilier en ce moment. Précisons que les investisseurs achètent hors taxe, le financement de la TVA est assuré par le groupe PVCP qui fait l’avance pour le client. Nous nous chargeons pour son compte de la récupérer ensuite, ce qui lui évite les démarches administratives.

Village NatureC’est un programme très dépendant de la défiscalisation?

Il y a plusieurs approches client. Auparavant la carotte fiscale était prépondérante, ls clients très attirés par le dispositif Censi-Bouvard. Or Village Nature bénéficie du Censi-Bouvard et aussi du LMNP (régime du BIC) : 60% des ventes se font sur le BIC et 40% sur le Censi-Bouvard. Nos clients sont aujourd’hui très sensibles à une forme de fiscalité qui permet de bénéficier de revenus défiscalisés et le LMNP permet de répondre parfaitement à cette demande.

Qui sont les promoteurs de Villages Nature?

La société de promotion est une joint-venture à 50/50 Pierre et Vacances Center Parcs et Eurodisney. Notre règle est d’assurer la commercialisation et de l’exploiter derrière. La particularité du groupe est de fonctionner sur trois piliers : Pierre et Vacances Développement qui trouve du foncier et pilote la construction, PVCI qui s’occupe de la commercialisation, et enfin la partie exploitation assurée par nos filliales [PV, Center Parcs, Maeva, Sunparks, Adagio, Village Nature, NDLR].

Vos différents exploitants perçoivent-ils des fonds de concours, ou subventions, de vos filiales ou des prestataires chargés de la promotion?

Non. Le fonds de concours sert généralement à servir une rentabilité plus forte, ce qui n’est pas notre stratégie. Parce que nous préférons un langage de transparence, notre stratégie est de parier sur la capacité du gestionnaire à servir son loyer au propriétaire. Même si en terme de vente, c’est vrai il est plus facile de vendre du 4% ou du 5% que du 3,5%.

Aujourd’hui nous avons une rentabilité propre à chaque programme. C’est à dire que nous faisons une analyse fine de ce que l’on peut servir à chaque propriétaire. Cela conduit à une amplitude de loyers allant de 3,5 sur un site avec une saisonnalité conséquente à du 4% sur du Village Nature ou Center Parc, car il n’y a pas de saisonnalité sur ces sites [ils sont exploités toute l’année, NDLR].

Les travaux à la charge du propriétaire pourront atteindre 6% du montant investi au terme du bail, selon les nouvelles conditions. Cela va grever le taux de rentabilité des loyers…

Cette nouvelle règle que nous avons mise en place nous permet de sécuriser les propriétaires et d’éviter toute forme de surprise. Précisons que les travaux sont déductibles des impôts. Il y a eu un changement notable : hier nos clients étaient dans une course à la performance, on n’est plus dans ce schéma. Aujourd’hui nos clients nous demandent de la transparence et de la sécurité. L’investisseur veut maîtriser l’ensemble des éléments de son opération.

En outre, quand vous regardez la rentabilité de l’immobilier, les 4% indexés sur l’IRL, même après déduction des travaux restent au-dessus des rendements moyen offerts dans l’immobilier classique.

P&V chiffres2Désormais les exploitants de PVCP renégocient toutes les conditions du bail à chaque nouveau contrat, tous les 10 ans. Ce n’est pas très sécurisant pour l’investisseur.

Nos baux sont fermes sur dix ans. Au terme de ces baux, un bilan économique est réalisé, qui nous amène à faire une nouvelle proposition à notre propriétaire. Certaines sont adaptées au modèle économique. A l’époque, les loyers étaient indexés sur le coût de la construction (ICC) qui a pris 40% en dix ans là ou l’inflation a pris 20%. Il n’est pas compliqué de comprendre que nous n’étions pas dans un modèle économique tenable. Et pourtant l’engagement pris par P&V Center Parcs a été tenu jusqu’à son terme. Désormais nos loyers sont indexés sur l’indice IRL (loyers), plafonné à 2% par an.

Au bout de 10 ans, si le tourisme va mal, que se passe-t-il pour le propriétaire si divisez son loyer par deux, ce qui s’est déjà produit par le passé sur certains de vos sites ? [8 millions d’euros d’économies de loyers ont été réalisées par PCVC grâce aux renégociations de baux sur 40% du parc immobilier, NDLR]

Ces sites sont loin de représenter la majorité, ils sont sur des marchés très spécifiques qui ont perdu certains attraits. La renégociation des baux ne remet pas en cause le montage économique des clients. Les clients d’aujourd’hui sont sur 15-18 ans de financement. Tout l’enjeu est de faire un bon choix, de regarder ce qu’on va acheter.

Mais si on fait le calcul de la performance nette depuis le départ d’une opération, des travaux à payer, du bail renégocié, etc… même à 50% de baisse, la performance sur 18 ans est largement supérieure à tous les autres placements. Sans oublier la fiscalité associée puisque les loyers perçus sont nets d’impôts du fait du meublé.

Croyez-vous que Village Nature présente moins de risques pour l’investisseur que vos précédents programmes?

En raison des marques, des emplacements et des modèles de gestion, oui. Mais quand on investit aujourd’hui, on ne connait pas la situation économique qui sera en vigueur dans 10 ans. On voit bien que nous sommes dans une conjoncture beaucoup plus difficile pour le tourisme qu’il y a dix ans.

Les baux signés il y a 10 ans l’étaient dans un contexte différent. Le calcul de la rentabilité était uniformisé, il n’y avait pas de rentabilité par programme qui permet d’ajuster la renégociation possible puisque dès le départ le loyer est corrélé à la performance de la résidence. Nous choisissons des sites sur lesquels il aura une pérennité de gestion. Nous sommes transparents sur les travaux, sur les conditions de renouvellement du bail : le client ne peut pas dire qu’il n’était pas prévenu.

Cet investissement est fortement corrélé à l’activité touristique, du coup ce n’est plus vraiment un placement dans la pierre…

Je ne partage pas cet avis. C’est un investissement dans la pierre en pleine propriété, avec acte notarié, c’est une vraie valeur immobilière. C’est de la pierre et le locataire a pour mission de louer à des vacanciers. Tout est dans le choix du gestionnaire et dans le choix de l’emplacement. Il faut être extrêmement regardant sur ce que l’on achète : que le marché existe réellement, qu’il y ait un bassin d’habitation à proximité. Notre politique consiste, même si la proposition n’est pas conforme à ce qu’attendait le propriétaire, à accompagner le client, à assurer la continuité.

P&V chiffresBeaucoup d’investisseurs se plaignent de ne pas pouvoir céder leurs appartements, ou très difficilement. Comment est-ce possible?

Ce qui peut préoccuper les investisseurs c’est de se dire « qu’est-ce qui se passe si j’ai un accident de la vie? » Revendre dans des cas d’urgence c’est bien souvent réalisé au profit des acquéreurs. On a proposé une garantie accidents de la vie qui couvre une perte de valeur jusqu’à 100.000 euros en cas de revente, décès, maladie, perte d’emploi, délocalisation d’entreprise ou autre. Cinq ans pour sécuriser le montage de l’opération en cas de pépins.

Et pour celui qui ne répondrait pas à ces critères mais voudrait céder en fin de bail, faudra-t-il payer des indemnités d’éviction?

Dans 90% des cas nous sommes à l’origine de la résiliation du bail. Donc il n’y a pas d’indemnité d’éviction à payer. Le propriétaire est libre de faire ce qu’il veut. Le client qui veut revendre n’a pas de contrainte particulière : si vous êtes en LMNP vous vendez quand vous voulez sans impact fiscal. Le client passe par PVCI ou une agence immobilière de son choix. Concernant les commissions nous sommes alignés sur les barèmes des agents immobiliers classiques. Le nouvel acquéreur va signer un bail, il n’y a pas de rupture d’exploitation, de TVA à payer, de fiscalité à rembourser ni d’indemnité d’éviction.

Il peut être difficile de revendre un bien, il n’y a pas toujours de demande en face. Comment faire lorsque les prix baissent?

C’est notre métier. La particularité de nos programmes c’est qu’une fois vendus il n’y a pas de possibilité d’extension. Il y a donc un marché dans le secondaire.

 

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Images et infographies extraites des documents officiels du groupe PVCP. Vous trouverez ici le lien vers le Document de référence 2012-2013 du groupe Pierre et Vacances (PDF)

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Tatiana KalouguinePro­pos recueil­lis par Tatiana Kalouguine