1024px-Credit_Agricole 2Elles ne sont pas à l’origine des opérations qui ont mal tourné, mais sans elles, rien n’aurait été possible. Entre 2004 et 2007, les banques françaises ont financé avec une légèreté difficilement compréhensible des dizaines de résidences de tourisme à la rentabilité aléatoire. Pourquoi, comment, quels étaient leurs liens avec les promoteurs et les commerciaux ? Tentative d’éclairage en dix questions et quelques jurisprudences.

1. Est-il cohérent d’emprunter pour faire un placement?

Cette question, que les banques ont évacué en considérant comme des emprunts immobiliers les dossiers d’investissement locatif, n’est pas seulement théorique.

Un emprunt à 5% d’intérêt annuel n’a de sens que si le placement dégage une rentabilité sensiblement supérieure, de l’ordre de 6,5% ou 7%. Mais si un tel placement existe et qu’il est réputé « sans risque », pourquoi les organismes prêteurs perdent-ils leur temps et leur argent à monter des dossiers à 5% pour des particuliers ?

La réponse, c’est la défiscalisation, accordée seulement aux particuliers et non aux établissements prêteurs. Elle dope le rendement apparent du placement immobilier. Pour convaincre les particuliers, les commerciaux ont aussi fait miroiter des perspectives de loyers surévaluées, minoré les charges, oublié de parler des impayés, des mois sans locataires, etc.

Que des néophytes soient tombés dans le panneau en nombre aussi élevé est déjà un motif d’étonnement. Mais que dire des banques ? N’importe quel conseiller ayant un peu de métier sait que le rendement locatif net se situe en général autour de 3% annuel, presque deux fois moins que le taux d’un emprunt immobilier. La défiscalisation, à elle seule, ne rendait pas l’opération intéressante, car elle courait sur 9 ans seulement, alors que les emprunts étaient contractés en général pour une durée deux fois plus longue.

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Le choix est vaste mais Appolonia s’impose. Les banques, dans cette affaire, semblent vraiment avoir cru au mouvement perpétuel, laissant des particuliers s’endetter à 250% ou 300%, comme si le couple loyer-bonus fiscal était capable de payer un, deux, trois, quatre, vingt appartements.

La jurisprudence

Un jugement du Tribunal de grande instance de Toulouse du 31 janvier 2012 mérite d’être cité longuement car il résume magistralement tout ce que les banques auraient dû savoir : « Ia présentation matérielle du programme et les perspectives économiques de l’opération sont enjolivées, Ia commercialisation est axée sur le très fort attrait de l’avantage fiscal et donc d’un accroissement aisé du patrimoine (…). Le nombre des litiges de même nature révèle d’ailleurs par lui-même que ces méthodes font socialement problème pour se situer en permanence à la limite de ce qui est juridiquement correct, limites qui se trouvent inéluctablement franchies dans certaines espèces comme dans la présente où la simulation dite non contractuelle (…) présente les économies d’impôts qui dependent de revenus futurs toujours aléatoires comme un équivalent à un revenue effectif afin de montrer que la somme loyers et economies d’impôt équilibre les charges ».

2. Les banques pouvaient-elles intégrer les loyers dans les revenus pour calculer la capacité de remboursement des emprunteurs ?

La question rejoint la précédente. Et la réponse, là encore, est non. Les échéances de prêts sont gravées dans le marbre pour la durée du prêt, comprise en général entre dix et vingt ans. Qui peut croire une seconde que des dizaines de milliers de bailleurs vont encaisser leur loyer sans coup férir pendant aussi longtemps ? La prudence la plus élémentaire commandait d’intégrer seulement 50%, voire 30% des loyers dans les revenus de l’emprunteur, pas 100%.

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Appolonia encore, mais l’intégration des loyers dans le calcul de la capacité de remboursement a été pratiqué par quasiment toutes les banques partenaires des défiscalisateurs, de Quiétude à Mona Lisa en passant par Oléa ou Simbiosis, sans oublier Akerys, en Robien-Scellier, dont les commerciaux n’hésitaient pas à endetter les acheteurs jusqu’à 60% de leurs revenus.

Jurisprudence

La cour d’appel de Rennes (24 mars 2011) fait grief à la société Afedim d’avoir intégré les revenus locatifs dans les revenus des acquéreurs dans du Malraux. Confirmé par la chambre commerciale de la cour de Cassation le 8 janvier 2013.

3. Qui choisissait la banque prêteuse ?

Les sociétés de commercialisation proposaient systématiquement l’offre de crédit d’une banque partenaire. Les clients pouvaient décliner la proposition, mais il fallait bien souvent insister pour imposer sa banque. Et pour cause : les commerciaux touchaient une commission sur la vente des prêts de leurs partenaires.

4. Quels liens rattachaient les commerciaux aux banques ?

Les défiscalisateurs étaient des apporteurs d’affaires rémunérés. Les banques les payaient, ce qu’ils se gardaient bien de dire aux clients. Comment les banques les choisissaient-elles, pourquoi leur accordaient-elles une confiance aveugle (elles ne recevaient même pas les clients !), quelles garanties de compétence demandaient-elles, combien les rémunéraient-elles par dossier ? Aucune ne souhaite répondre.

La commission était-elle versé au commercial, à son chef d’équipe, à son groupe ? Même mutisme. Le code monétaire et financier stipule que l’apporteur d’affaires (autrement appelé l’intermédiaire en opérations de banque, ou IOB) doit avoir un mandat écrit de la banque, qui précise sa rémunération. Ces mandats manquent systématiquement.

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Le Crédit agricole a proposé à des clients en banque de détail d’investir dans une résidence du groupe Oléa à Montréal-du-Gers. Ce sont les conseillers du crédit agricole qui ont orienté les clients vers ce produit. Dans plusieurs cas, les agences du Crédit agricole ont organisé les RDV avec les commerciaux d’Olea dans leurs propres locaux : les clients croyaient de bonne foi se trouver en face d’un représentant du Crédit agricole.

La résidence n’a pas tenu ses promesses, très loin de là. Les investisseurs n’encaissent pas les loyers promis. Ce qui n’empêche évidemment pas la banque d’exiger qu’ils respectent leurs échéances de remboursement, alors que c’est par sa faute qu’ils sont sérieusement endettés.

Jurisprudence

Cour de cassation, Civ. 1ère du 11 septembre 2013, n° 12-15897. La Banque, en l’occurence le Crédit agricole, ayant  « d’une part, proposé et personnalisé l’investissement locatif litigieux dont la nature était manifestement inadaptée à la situation des époux X…, d’autre part, assorti son offre de prêt de longue durée d’un taux variable accentuant les risques d’une opération périlleuse, la cour d’appel en a exactement déduit que la banque avait manqué tant à son devoir d’information et de conseil au titre de l’investissement locatif, qu’à son devoir de mise en garde au titre de l’octroi du prêt ».

Commentaire de l’avocat Paul Duvaux sur son blog : « le juge du fond avait relevé un argument factuel certainement décisif : c’est dans les locaux de la banque, que les investisseurs avaient été démarchés par un intermédiaire ».

5. A quel niveau était prise la décision de travailler avec un promoteur-défiscalisateur ?

Difficile de le savoir précisément. La réponse varie en fonction des dossiers. Dans l’affaire Apollonia, les intermédiaires nouaient des contacts à l’échelle des agences, mais l’instruction menée par la juge marseillaise Catherine Lévy a montré que celles-ci avaient l’aval de leurs directions régionales. Le promoteur Simbiosis, responsable de plusieurs échecs retentissants de résidences de tourisme en Ariège et dans l’Allier, semble avoir été suivi directement par le siège de la caisse régionale du crédit agricole du Languedoc.

Compte tenu des procédures de contrôles internes qui existent dans toutes les banques, il est de toute façon impossible qu’un directeur d’agence prenne l’initiative de rémunérer un apporteur d’affaires sans que sa hiérarchie ne s’en aperçoive. Surtout pour des sommes aussi considérables que celle brassées par des groupes comme Appolonia ou Quiétude.

6. Les prêts des banques proposées par les défiscalisateurs étaient ils intéressants ?

Non. Au mieux, ils étaient conformes aux conditions en vigueur au moment de la signature. Au pire, il s’agissait de produits risqués et mal çonçus. Le Crédit foncier, par exemple a financé de la défiscalisation avec des prêts à taux variables dit « non capés ». Les taux variables ne sont pas dangereux en eux-mêmes, à condition qu’ils soient « capés », autrement dit, quand ils ne peuvent pas monter au-dessus d’une certaine limite.

Les taux non capés, au contraire, sont à utiliser avec parcimonie. Ils permettent de proposer un taux d’intérêt assez bas, mais avec un « si ». Le coût du crédit est de 2,5%, sauf si un quelconque indicateur économique, par exemple les taux directeurs de la banque de France, dépassent une certaine limite. Une banque consciencieuse ne les propose qu’à une sélection de clients bien avertis des risques.

Entre 2005 et 2008, le Crédit Foncier, pour rassurer les emprunteurs que l’éventualité d’une hausse potentiellement sans limite de leur taux d’intérêt risquait de refroidir, avait recours à une formulation spécieuse. Dans ses offres, la banque garantissait que, quoiqu’il arrive, la mensualité ne dépasserait jamais une somme convenue. Elle se gardait bien de préciser que dans cette hypothèse, la durée de remboursement serait allongée, éventuellement jusqu’à l’éternité. Ou plutôt, les contrats le disaient, mais sous une forme tellement alambiquée que même les commerciaux du Crédit Foncier n’y comprenaient rien. Beaucoup étaient persuadés, de bonne foi, qu’ils vendaient des taux capés.

La crise de l’été 2008, en faisant plonger tous les indices boursiers et valser les indicateurs, a fait exploser ces dossiers minés. Antonio T. et son épouse se sont retrouvés à l’époque dans la situation plutôt inconfortable d’avoir un échéancier prolongé à l’infini. Ils avaient souscrit en 2006 un prêt Equalim à taux variables auprès du Crédit Foncier pour l’achat d’un T2 à Carcassonne. Comme ils ne remboursaient plus assez vite, les intérêts venaient s’ajouter au capital, ce qui fait que leur prêt, au lieu de fondre lentement, prenait du poids chaque mois…

Dossier emblématique

Le Crédit Foncier a accepté en novembre 2009, après d’âpres négociations, de dédommager plusieurs milliers de clients piégés par les taux non capés, parmi lesquels un nombre significatif d’investisseurs en défiscalisation.

7. Qui a vendu les pires prêts ?

Difficile à dire, mais BNP Personal Finance fait un lauréat crédible avec Helvet Immo. Vendu entre 2006 et 2008, il s’agissait d’un emprunt contracté en francs suisses, mais à rembourser en euros. Le but était de profiter des taux suisses, légèrement plus bas que les taux français. Le risque, systématiquement passé sous silence au moment de la signature, était que l’euro décroche face à la devise helvétique. Or, c’est précisément ce qui s’est passé en 2008.

Sur fond de crise mondiale, le franc suisse a retrouvé son statut de valeur refuge. Il a pris plus de 30% en quelques semaines par rapport à l’euro. Pour convaincre les emprunteurs que cela n’arriverait jamais, BNP Personal Finance avait grossièrement manipulé le graphique qui servait de pierre angulaire à son argumentaire marketing. On y voyait une courbe lisse, un taux de change euro/franc suisse très stable. Pour parvenir à ce résultat, il suffisait de choisir une échelle large, afin de gommer les soubresauts de nature à perturber le client. Quelque 6 000 dossiers seraient concernés. Il s’agit dans une très grande majorité d’achats en défiscalisation.

Jurisprudence

A venir. L’UFC Que Choisir a déposé une assignation contre la BNP en 2012 devant le Tribunal de grande instance de Paris.

8. Quelle est l’ampleur du problème ?

Les banques ne savent pas ou ne veulent pas le dire. Les défiscalisations ratées se comptent par milliers en résidences de tourisme, par dizaines de milliers si on y ajoute le Robien-Scellier, le Malraux, le Girardin, bientôt le Censi-Bouvard… Les acheteurs ayant emprunté quasi-systématiquement, il est probable que les échecs commençent à peser sur les bilans des banques.

Le modèle économique du Crédit immobilier de France (CIF) était fragile, mais l’affaire Appolonia, d’une certaine manière, lui a été fatal. Vu leur surface financière, néanmoins, il semble très improbable que les grandes banques françaises de détail – contrairement à leurs clients mal conseillés – affrontent des difficultés sérieuses à cause de la défiscalisation.

9. Quelles banques apparaissent le plus souvent dans les dossiers ?

Résidence de tourisme et Robien-Scellier confondus, on croise souvent :

  • le Crédit Foncier
  • le Crédit agricole
  • BNP et ses filiales
  • le Crédit mutuel

Plus rarement, la Société Générale, le groupe Banques populaires Caisses d’épargne, HSBC

Quasiment jamais : la Banque postale.

10. Et maintenant, que va-t-il se passer ?

A brève échéance, rien, sauf coup de théâtre.

Le député Philippe Cochet a demandé en novembre 2012 une commission d’enquête parlementaire sur les insuffisances des dispositifs de protection des investisseurs en défiscalisation, sans succès. Les banques sont probablement encore dans le flou quant à l’ampleur exacte des dégâts causés par les résidences en échec.

Des jurisprudences éparses commencent à esquisser les contours de leurs responsabilités, mais quand elles perdent, elles semblent faire quasi systématiquement appel. Et quand elles perdent en appel, elles vont en cassation, bien conscientes que la longueur des procédures est de nature à dissuader les plaignants.

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Seznec2Arti­cle réal­isé par Erwan Seznec, journaliste.
Auteur de « Robien, Scellier… Ruinés« , au Seuil, mai 2013
 
 
 
 
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