Odalys banjira!Grâce aux internautes, notre équipe a pu obtenir la preuve matérielle de versements de fonds de concours dans des résidences Lagrange et Odalys, deux des principaux opérateurs de résidences en France. Cette pratique, décriée mais bien légale, permettrait de gonfler temporairement les revenus des appartements.

On les croyait finis, enterrés avec les faillites de Rhodes Tourisme, Quiétude Evasion, Mona Lisa ou encore Apollonia. Mais non, les « fonds de concours », ces subventions qui permettent aux gestionnaires de promettre des rendements mirobolants, sont toujours d’actualité. Et pas chez n’importe quel obscur gestionnaire. Nous en avons trouvé des preuves matérielles chez Lagrange et Odalys, respectivement second et troisième opérateurs de résidences de tourisme en France.

Ces fameux fonds de concours, les propriétaires de résidences de tourisme en entendent généralement parler… mais un peu tard. Ce qu’ils ignorent au moment de l’achat c’est que le promoteur a souvent intégré dans le prix de vente de leur appartement une somme représentant une à trois années de loyer, parfois plus.

Cette « survaleur » est ensuite versée par le promoteur à l’exploitant sous forme d’une subvention, officiellement pour lui permettre d’acheter du mobilier et supporter des pertes au démarrage de l’activité. Mais qui, dans les faits, est généralement utilisée pour servir des loyers artificiellement gonflés, représentant des rendements de 4 à 5%. Opération qui ne peut durer que quelques années.

« On promettait des loyers trop élevés »

Au départ, de telles manœuvres se pratiquaient surtout chez de petits exploitants à la limite de l’honnêteté. La plupart ont fait faillite et conduit des dizaines d’investisseurs devant les tribunaux. Ce fut le cas de Mona Lisa ou encore Quiétude Evasion, tous deux liquidés en 2010.

Anne Hébert, qui fut directrice d’exploitation régionale de Quiétude dans le grand Sud-Ouest, témoigne :

« Les fonds de concours étaient versés systématiquement à chaque construction neuve. Le promoteur les versait au gestionnaire, qui s’en servait en partie pour acheter les meubles, mais aussi pour tenir la trésorerie pendant 3 ans. Le problème c’est qu’après on ne pouvait pas payer les loyers. On promettait aux copropriétaires des loyers trop élevés. A Lourdes, le loyer représentait 70% du chiffre d’affaires. Quand il ne reste que 30% pour payer les salariés et toutes les charges, comment tenir? »

Depuis quelques années, ces subventions se sont généralisées y compris dans les très grands groupes. Ce n’est pas un mystère, même le syndicat de la profession (SNRT) le regrettait récemment :

« Le fonds de concours est une pratique ancienne censée permettre de lancer la résidence, d’arriver à un rythme de croisière. Mais elle s’est trop généralisée. On ne peut pas utiliser ce genre d’artifice sans mettre en action les mesures nécessaires pour démarrer une exploitation », déclarait Pascale Jallet, déléguée générale du SNRT, dans une interview à l’Hémicycle.

Lagrange KijasekUne tromperie sur les revenus futurs

Pour quelle raison des groupes comme Odalys et Lagrange, aux reins solides, qui gèrent des dizaines de résidence et disposant d’un gros réseau de commercialisateurs, auraient-ils besoin de ce « coup de pouce » au démarrage de nouvelles résidences?

L’avocat Marc Amblard n’y va pas par quatre chemins : pour lui le fonds de concours sert à tromper le propriétaire sur ses revenus futurs. Il l’explique dans une étude récente sur les résidences de services publiée dans Les nouvelles fiscales (le 15 juin 2013) :

« La remise d’une somme au locataire exploitant lui permet de verser un loyer supérieur à celui correspondant au libre jeu du marché. Le propriétaire à qui l’on a caché le dispositif de subventionnement le découvre à ses dépends lorsque l’exploitant a épuisé cette réserve et ne parvient plus à honorer les loyers promis. » Lire aussi notre interview de Marc Amblard.

Les propriétaires tombent de l’armoire

Forts de ces informations, certains propriétaires ont pris leurs calculettes… et sont tombés de l’armoire.

Ainsi, un investisseur chez Odalys a appris que le fonds de concours versé pour son appartement acheté 120 000 euros était de 3 715 euros hors-taxes, soit exactement trois fois le montant de son loyer garanti (1 200 euros) annuel. Il s’en est ému auprès de nous :

« Tiens donc, bizarre me suis-je dit, bizarre… C’est donc moi qui ai financé ma « garantie de loyer » des trois premières années dans le prix d’acquisition. »

Pour les propriétaires Soderev et Résitel, les conséquences sont d’autant plus graves. Ces deux filiales du groupe Lagrange sont actuellement en procédure de sauvegarde judiciaire en raison d’importantes difficultés financières depuis deux ans. Pour permettre la poursuite de l’activité, un grand nombre d’entre eux ont dû accepter des baisses de 40% à 70% de leurs loyers. Les fonds de concours y seraient-ils pour quelque chose?

Contacteés par nos soins les directions de Lagrange et Odalys n’ont pas donné suite à nos demandes d’interview.

Un contrat librement consenti

La chose est entendue, selon l’avocat Paul Duveaux. Pour lui, la pratique des fonds de concours joue pour beaucoup dans les faillites en cascade d’exploitants de résidences qui ont défrayé la chronique ces dernières années :

« Si votre exploitant n’arrive pas à payer votre loyer, c’est peut-être que vous avez été victime de l’arnaque dite « des fonds de concours », le promoteur vous a vendu un package avec un loyer attractif mais ce loyer a été artificiellement gonflé grâce à une subvention secrète (le fonds de concours) versée par le promoteur à l’exploitant et couvrant les déficits des premiers mois d’exploitation. Donc votre exploitant est malhonnête. »

Cependant, rien d’illégal dans le principe du fonds de concours. « On ne peut interdire un contrat librement consenti entre deux parties », explique Marc Amblard dans une interview qu’il nous a accordée. Ce qui est plus discutable en revanche, c’est le fait de cacher cette subvention à l’investisseur.

Le fonds de concours est « une tromperie »Lagrange Kijasek 2

Les avocats espèrent ainsi beaucoup d’un jugement qui pourrait faire jurisprudence…

Le tribunal de grande instance de Périgueux, le 1er février 2011, a annulé le contrat de vente des époux Billion pour « dol », ou tromperie, en raison du recours au fonds de concours dans le cadre d’un investissement Demessine. Motif : le vendeur avait caché à l’acheteu l’existence du fonds de concours, pourtant déterminant dans le calcul de la rentabilité future du bien.

Nous nous sommes procuré le jugement de cette affaire qui opposait les époux Billion au Groupe Quiétude (en l’occurence promoteur et non exploitant) et à la société Nontron Exploitation, liquidée un an plus tôt (janvier 2010). En voici une des principales conclusions :

Il en résulte que la société GROUPE QUIETUDE, en n’informant pas les époux BILLION lors de l’échange des consentements que la rentabilité annoncée de leur investissement ne pouvait être atteinte que grâce au versement de fonds de concours à l’exploitant de la résidence de tourisme dans laquelle ils devaient acheter leur appartement, et que ce versement devait cesser au bout de trois ans, s’est rendue coupable d’une réticence dolosive.

Cette réticence dolosive a porté sur un élément déterminant du consentement des époux BILLION qui a donc été vicié, les époux BILLION étant trompés sur la rentabilité véritable de l’opération immobilière qui leur était proposée.

Toutefois dans cette affaire, seul le promoteur et sa maison-mère Groupe Quiétude (alors en liquidation judiciaire) ont été condamnés. Un préjudice moral de 40 000 euros a été retenu et mis au passif de la liquidation.

Dans cette affaire, l’exploitant Nontron Exploitation, le conseiller en gestion de patrimoine Thesaurus et la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel d’Aquitaine qui avait fourni le crédit ont été mis hors de cause. Avaient-ils eu connaissance du montage financier? Y ont-ils participé? La question reste posée.

 

Photos de résidences Odalys et Lagrange (sans rapport direct avec le sujet) : Kijasek (Flickr CC) et banjira! (Flickr CC)

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Tatiana KalouguineAuteur de l’article : Tatiana Kalouguine
Temps de fabrication : 5 jours
Coût estimé : 200 euros
 

Lire aussi :

Marc Amblard, avocat : « Il existe des fonds de concours cachés de nature très insidieuse »

L’intégralité du jugement du TGI de Périgueux condamnant le Groupe Quiétude pour des fonds de concours dissimulés